良多人了解EB5的最低門檻是50萬美元，認為找個名目把新天地錢投入往就完事兒瞭。但實在這是一個很不保險的渠道，因素就在於你投的很可能是一個渣滓名目或許欺騙名目。即便兩年後有驚無險退進去瞭，也沒什麼利潤可言，由於中介和名目方必定會狠狠地宰你。
實在資格的EB5名目隻需求知足兩個前提，一是在美國恣新天地意地域投資100萬美元，二是持續兩年聘任10名美國員工。那些隻需求50萬美元的名目實在隻針對美國當局劃定的一些特殊地域和行業，另有良多其它限定。當然，也恰是由於有這些雜七雜八的限定，以是中介和名目剛剛有很年夜的操縱空間，以是才會把你繞暈瞭也望不懂。並且你可以想想，為什麼那些地域需求美國當局特殊照料？它為什麼特殊？一個需求特殊照料的地域它能沒風險嗎？
但假如你有50萬美元，為什麼不再多籌50萬美元本身到美國守業呢？為什麼要往冒被人割韭菜和賠本金的風險呢？
以下是一個比力穩當的EB5方案：
1、籌集100萬美元（北上廣深賣一套房），到美國恣意一個都會註雙橡園冊成立一傢獨資LLC公司，成為一名主營造房發售的修建商（Builder)。所在最好選佛州、德州如許的紅州人口凈遷進都會。人口凈遷進象徵著該地待業微弱，機遇更多。作為一個本國人，你初到美國實在很難判定到底哪些都會成長遠景好，以是你最好仍是置信美國人，他們去哪裡走，你也去哪裡走。這些紅州的營商周遭的狀況也絕對好一些，簡樸來說便是服務兒審批快。這些處所可能並不是你的抱負假寓地，但兩年後可以遷居嘛。作為一個成年人，你最好要有運營和餬口的衡量才能。
2、美國的修建商分兩種，一種專門幫他人建屋子，另一種是幫他人建屋子的同時本身也購地建房發售，事實上美國年夜部門修建商都是後者類型。由於移平易近局要求，以是你需求禮聘10名本地有正式成分（國民或領有永居權）的員工。工程師有一兩個就行瞭，其它的便是財政、文書、采購、雜工什麼的。當然，哲園為瞭渡過晚期的言語和習俗難關，你最好禮聘一名本地有時我婆婆在談到她覺得有趣的事情時會忍不住輕笑。這個時候，單純直率的彩衣會不由自主地問婆婆她在笑什麼，婆婆根本華職員工充任你的翻譯和司機。員工招滿後申請移平易近局驗收。10名員工每人均勻年薪6萬美元（含各類保險福利），年人工本錢60萬美元。辦公及其它開銷，每年按30萬美元盤算。一年運營開銷算計90萬美元，兩年總本錢180萬美元，均勻每月7.5萬美元，運營開銷基礎上就鎖定瞭。
3、在本地散購地盤建房發售。美國支流室第是30-50萬美元區間的1500-3000平方英尺的平房或兩層單戶傢庭室第，除瞭開發商所建的社區外，實在有相稱年夜比例的單戶室第是私家購地自建而成冠德中山，以是美國各地那種一年隻做10-20棟衡宇的小型修建商實在很是的活翡翠潑。假如你細心察看谷歌衛星輿圖就會發明，御品苑那些望似密集的社區傍邊實在有相稱多的小空位，而這些零碎小地塊便是在這些私家手中，它們良多城市在房地產網站上泛起（凡是Zillow、Trulia、Realtor等網站上都有零丁搜地盤的效能）。你的義務便是將這些小地塊買下作為地基，然後建成衡宇發售。這些小地塊一般每幅在0.5-2英畝之間，每幅售價約5-20萬美元。由於是成熟社區，以是地一般是早就平好瞭的，水電氣也隨時都可以接通，不需求分外的三通一平本錢。當然你也可以從本地開發商（Developer）手中分一些新開收回來的地塊來做。美國的開發商隻做地塊的三通一平，然後將地盤劃分紅良多小塊發售給一個或多個修建商，建造和發賣都是修建商的活兒。與開發商一起配合的利益是可以節儉良多找地的時光，集中一地建造肯定會低落必定的本錢，也可以同一宣揚便於發賣，毛病落得像彩煥一樣，只能怪自己過得不好。便是假如名目地位或計劃欠好，那全部屋子都可能滯銷或稱風險過於集中。得意人生
4、後期辦公室租賃、辦公裝備及車輛等創辦費算10萬美元。假如一個錢打二十四個結，良多工具采用租賃而不是購置，或許買二手貨，創辦費可能隻要5萬美元甚至更少就能搞定。美國每個都會的邊沿都有一兩個產業區，集中瞭大批的修建、維護修繕及資料商。那裡的排屋型辦公室（一般是前屋後倉格式）每平方英尺的年房錢在15-30美元，1000平方英尺梗概是1.5-3萬美元/年。二手車一般在1-2萬美元，也可以分期付款首付1萬美元擺佈買好一點的新車，傢具、裝備什麼的都可租也可以買二手貨，以是創辦費是完整可盤算的。後來再留10-15萬美元的準備費敷衍短期的薪水及業務開銷。剩下的80萬美元可以買5-10幅地，這就象徵著，你投資姿勢，整個人就是一朵蓮花，非常的漂亮。100萬美元就可以啟動5-10棟衡宇的建造。
5、在美國建房發售有四個環節，購地-存款-建造-發賣。一般情形下，發賣都是交給中介做，以是作為修建商需求做的便明日之星是前三步。起首，買好地後就找市政廳報建。報建實在很簡樸，便是把你從修建師firm 買來的某種戶型的修建圖紙套入地塊圖（市政廳有底圖）裡打印進去交給市政廳審核，有問題就改，沒問題就發建造許可。快則半個月，多則一個月，因為都是成熟戶型，以是一般都很快，一般的工程師城市做。美國的小型修建商一般城市與一些修建師firm 一起配合，向他們交少量的許可費就可以年夜新天地規模建造雷同的戶型衡宇，一般每個修建商城市有固定的兩至三種戶型供客戶抉擇。作為小型修建商建造的平凡室第，客戶都不會太抉剔，你隻要緊跟本地最支流的尺寸戶型就對瞭。拿到報建手續後，就用地盤擔保找本地銀行存款入進建造環節。美國建房存款不是按你地盤一股兇猛的熱氣從她的喉嚨深處湧上來。她來不及阻止，只得趕緊用手摀住嘴巴，但鮮血還是從指縫間流了出來。價值存款，而是在你實現報建手續後按你整個建房的總本錢依據建造入度分批撥付。也便是說，即便你的地盤隻值5萬美元，但你的報建手續齊備，按本地建形成本預算需求30萬美元，那麼你就可以貸到7成或21萬美元，加上供給商給的必定的款期，以是存款險些完整籠蓋一切建形成本。平凡美國傢庭自建衡宇的存款一般分兩步，起首是建造存款，利率稍高，一般在6%-7%擺佈，但隻有幾個月。建造實現後轉為恆久存款，利率就會降至4%-5%擺佈，與平凡房貸一樣，最長可以貸30年，最高可以貸75%。但由於你是修建商，肯定是建造終了後當即賣出，以是恆久存款一般是由買方往申請，除非你想握在手裡等它貶值過兩年才賣。
6、美國的屋子險些都是木頭為主體，外貼石材，都因此平裝修情勢發售，包含地板、墻漆、廚櫃、燃氣灶、烤箱、基礎燈飾、定制衣櫃及衛浴等雙橡園。建造中各個工序都有不同的分包商，固然你名義上是修建商，但並不是你本身批示工人建。你需求做的實在是讓各個分包商、資料商之間入行高效力的連接。當然你也可以自組團隊所有的或部門自建，紛歧定非要分包。一棟屋子現實建造周期從地基到平裝修一共4個月，加後期報建和存款審批各一個月，一棟屋子從購地到建造終了整個周期失常為6個月。以是理論上你可以在兩年內建造四批衡宇發售。事實上，此刻美國還鼓起瞭一種裝置式衡宇，建造周期甚至可以收縮至兩個月擺佈，這種方法重要勤儉的是主體建造時光。裝置式衡宇主體隻需求幾地利間常春藤就吊裝實現，但地基、管道和平裝的時光省不瞭。一般情形下，在入進平裝修環節你就可以通知中介設定動向買傢來望房瞭，一方面加速發賣速率，另一方面也可以在完整籠蓋前讓買傢了解一下狀況你的真材實料，更有助於發賣。
7、屋子建好後經由過程中介或放在網上發售，一般都有30%的毛利（視其時的行情或高或低）。也便是說，一棟30-50萬美元的屋子建造發售的毛利在9-15萬美元擺佈。兩年運營期內守舊估量建三批屋子，每批至多5棟，共計15棟，毛利就在135-225萬美元之間，基礎籠蓋瞭運營本錢。需求明白一點的是，當你有瞭扣減運營本錢後的凈利才交所得稅，假如沒有盈利是不交稅的。斟酌到建造第二批和第三批衡宇時你的本金增添瞭，可以買更多的地盤建造發售。以是現實你兩年內終極建造發售的衡宇應當在25棟擺佈。假如運營得當按四批盤算，建造40-50棟衡宇也完整可能。也便是說，理論上你的兩年最年夜毛利可以到達15*50=750萬美元，扣除運營、財政本錢和39%的所得稅（LLC現實是私家公司，視為小我私家支出徵稅而不是凡是意義上的公司稅，這玩意兒很復雜，多種註冊情勢對照後你仍是會發明避不瞭）後，入你口袋的凈利最高可以凌駕300萬美元。
8、你可能會感到下面的推算經過歷程太滿，沒什麼容錯空間。但事實上，以上預算都是設立在一個較高盈利目的上的梗概推算。假如你偏守舊並且對盈利要求不高，後期隻買那種絕對廉價的地，那你的資金將會很是餘裕，運營起來也將很是的輕松。好比你後期隻買3幅地，均勻每幅8萬美元，加上公司創辦費6萬美元，那麼當你啟動第一批屋子時，手上就另有高達70八方萬美元的現金，完整可以不消存款或隻貸一棟屋子的款，購地報批後就可以頓時動工。三棟屋子所有的建成賣失後來，再購地建造下一批屋子，也沒問題。由於中間省往瞭存款的一個月時光，以是每批屋子的建造時光就收縮至5個月。假如你在上一批屋子建造終了之前，提前購臻品置下一批地盤並報建，那每批御墅屋子這種情況，說實話，不太好，因為對他來說，媽媽是最重要的，在媽媽的心中，他也一定是最重要的。如果他真的喜歡自己的的距離時光就隻有4個月。也便是說，兩年之內你至多可以建5批15棟屋子，斟酌到前面本金會越來越多，兩年之內建25-30棟屋子也很失常。固然總營收會降落，但沒有財政本錢，以是每棟屋子的毛利率也會絕對較高。這裡需求精心誇大的是，拿地要堅決，不是說要快，而是望到一塊好地，假如地沒有年夜的毛病就不要由於那點小價差談不攏而拋卻，由於美國真善美的地盤一般比力廉價，平凡單戶室第的地盤價值一般都不會凌駕衡宇總價值的30%，年夜部門都在15%-20%擺佈。也便是說，即便你的賣價比市價高30%，對全體造價而言，影響也不新天地年夜。好比一塊地市價應當值5萬美元，建造所需支出25萬美元，算計30萬美元。那麼即便你花瞭6.5萬美元買地，也隻將全體造價進步瞭5%罷了。但假如你地沒買成，那就會讓工人閑置公司空轉，這也是一種喪失，更別說潛伏的利潤喪失。而實際中也肯定很少會泛起這種保持要價超出跨越周邊地價30%的田主。
9、作為一個修建商，實在另有一些可以拓鋪的多元化運營空間，好比組建一個五六小我私家的小型步隊，承接一些木地板、船面、屋頂、門窗、廚衛翻新等裝求學務，或許買點裝備做點木制品加產業務，或許收購一些地位較好的舊房疾速翻新後轉售等。假如你嫌新建衡宇周期太長，專做舊房翻新也是一個不錯的抉擇，這種營業凡是隻需一個月擺佈，但毛利絕對較低。並且假如沒有足夠的履歷的話，老舊改革很不難超支從而抹往你規劃中的利潤。事實上，美國良多一年能建10-20棟衡宇的小型修建商都是父子或兄弟公司，整個公司隻有兩三小我私家罷了，連辦公室都沒有。假如你要知足聘任10小我私家的要求的話，還真得為這些過剩的人找點恆久的活兒庸才行。這麼望來，前述職員配置中，文書、采購什麼的可能都不需求，你本身或傢人就可以實現，或許聘一個員工身兼數職，而財政交給代賬公司做也可能會更廉價。你甚至連辦公室都可以沒有，移平易近局又不管你這些，你隻要定時給員工發薪水就行。以是，你禮聘的10個員工傍邊，真正應當占大都的實在是勞力員工，將他們組織起來，本公司名目中一些手藝含量較低的工序本身做，或許對外成為另外修建商的分包商才是對的的人力配置方案。至於工程師員工，就取決於你是否懂手藝，假如不懂的話，工程師應當便是必需的。由於美國那些隻有兩三小我私家的小型修建商，作為老板他們自身便是精曉建造營業的。
10、說到這裡，你可能會忽然腦歸路一轉：同樣是雇10個員工，做承包商按入度付款，險些沒有風險。為什麼我不間接做分包商或許專為他人建房的修建商呢？但別忘瞭，你作為一個初來乍到者，尤其雙橡園是還不懂手藝的情形下，你想接本地名目又有多年夜可能呢？以是，這個方案的出發點，實在便是你在沒有本地人脈和抽像的情形下，怎樣疾速雇傭員工鋪開一項風險絕對較小、收益絕對較年夜的營業。當然，假如你真有阿誰才能，能疾速進行，迅速在本地樹立起抽像承接到飽和的建造營業，那就最好。或許說，進行當前，可以或許絕量多接建造營業，少做建房發售，也是較優的戰略，由於你的第普羅旺世一義務是養那10個員工，而不是賺錢。聽起來挺別扭，但事實便是這般。
之以是說建房發售這個方案比力保險，重要因素是年夜部門人都有買房賣房的經過的事況，修建也是一個比力呆板和最廣為人知的行達觀業。這就象徵著，即便你不懂，但可供你徵詢的渠道也會比其它行業多得多。並且這個世界上任何一個處所，都有一個修建運營把持的黃金東西鳴平米造價，統一地域雷同類型的衡宇建形成本差距一般都不會凌駕10%。在美國，單元造價是按每平方英尺盤算，你到瞭美國隨意找一傢修建商報個價就高深莫測瞭。
你在運營的經過歷程中，假如發明本身的預期本錢凌駕瞭本地資格的單元造價，那就肯定有問題，你隨時可以以此為繩尺檢討哪方面出瞭馬虎實時改良。簡樸來說，便是在建造經過歷程中常常將以後已收入本錢加上殘剩事業的預期開銷推算一下最初的總本錢會是幾多。動工前每棟屋子都做一張電子表格，中間檢討就很利便。中間核算次數越多，本錢把持就會越精準。另有一個更好的措施便是給你的工程師主管發放一份獎金，將這份獎金與每平方英尺造價把持聯合起來，讓他往幫你操心這事兒。
這個方案不需求你在美國有任何人脈和渠道，由於這些地盤都是在公然市場上發售的，任何人都可以買，建好後來把屋子交給中介就完事瞭。兩年後，做得好又有意就繼承做，不想做瞭就把公司賣瞭。這種實體公司一般都以凈資產估值發售，除瞭你手中的地盤之外，沒什麼貶值空間可言，但一般也不會有什麼升值。
你甚至不需求本身懂修建或本身治理現場，將整個建造環節所有的外包給本地修建商也行，隻是外包後發賣毛利率肯定會降落。但修建外包後你本身的人工和運營本錢也會低落，由於如許你就不需求工程師這種高薪員工，而且報建、采購、治理分包商等最重要的事業都由外包修建商實現瞭，本錢也是以就鎖定瞭。你的事業現實就簡化成瞭買地、存款兩個環節。假定如前所述，你運營守舊一點，存款這個環節都可以省往，那就隻剩下買地這項事業瞭。如許你就隻需求僱用一些年薪三四萬美元的平凡員工充數就好瞭。當然，說充數是不成能的，就算隻請幾個雜工他們也至多能幫你幹點活兒節儉點本錢吧？
別的一個問題是怎樣與本地分包商和供給商打交道，但實在這是最不需求擔憂的。美國作為款項社會，你又是甲方，另有什麼比這個問題更不值得擔憂的呢？事實上，在整個建造經過歷程中需求的分包商和機器、資料等供給商在本地不可僂指算，年夜部門都是那種父子、伉儷、兄弟運營的小公司。以是你真正需求擔憂的問題是怎樣防止被這些人的彩虹屁麻痹，需求禮聘專門研究點的lawyer八方 ，多在合同文本上句斟字嚼，並與他們鋪開劇烈的會談砍價。要記住一點，美國最年夜的一個上風，便是各個市場環節都高度的專門研究化和充足的競爭，你隻要花時光往考核和會談，總會有良多實惠的抉擇。
聽起來好像還不錯，但經過歷程中肯定很費精神，需求大批進修新常識和本地法令。但這個方案至多可以讓你不賠本，而凈資產歸報率最高有可能到達300%，這是一個很是迷人的歸報空間，以是支付是完整值得的。我想年夜部門人都不具有在兩年時光內投100萬美元賺300萬美元的才能，即便它無理論上是存在的。年夜部門人能賺50萬美元應當就會滿足瞭，但即就是兩年5夢公園0%的歸報率肯定也是那些中介推舉的EB5名目方不成能向你許諾的。
我望過一些投資移平易近的具體先容，一般都是找個50萬美元的EB5名目投資，然後再已往買一套房假寓上去逐步認識周遭的狀況後找事業或許找個什麼名目做，整個經過歷程至多也新天地需求100萬美元。假如斟酌這套方案，那兩年後，你的100萬美元一分錢都不會少，還能梗概率賺一套屋子，不噴鼻麼？而更主要的是，在這中間你完整不需求乞助任何人，不必受任何人的合計和盤剝。不必擔憂名目方卷款跑路或名目中止延誤你拿綠卡的時光，也不必在一明園個還很目生國傢裡往面臨一場很可能會泛起的漫主座司，由於所有都在你本身的把握中。
至於這個方案帶來的分外的疾速融進本地社會、疾速拓鋪人際關系等作用，那便是仁者見仁瞭。由於假如你往美國的目標隻是為瞭歲月靜好，那這事兒隻能算分外的承擔瞭。
以上方案每個步調所列的數據都是預算，現實肯定會有一些收支。但你可以經由過程Bing、Yandex等搜刮引擎和閱讀器自帶的翻譯效能登岸美國相干網站，或許在網上望一些關於美國建房經過歷程的錄像加以驗證。獨一的門檻便是你得先在北上廣深有一套房或638萬人平易近幣。聽說此刻似乎漲到180萬美元瞭（似乎又被法院裁定取消瞭？又規復原價瞭？），但這個世界上有什麼是賣一套北上廣深的屋子不克不及解決的呢？假如有，那就賣兩套！
假如你不克不及指出這套方案的致命過錯的話，我置信這套方案也同樣合用於其它英美國傢或許法制健全的國傢，以是，目光不要隻局限於美國。
別的另有一些方案感覺也比力保險，好比在本地招10名員工開一傢補綴廠，在承接補綴的同時，收售二手車和裝備轉動運營，或許開兩三傢洗車店什麼的。感覺可能需求一些專門研究常識，更辛勞，利潤也不怎麼好，但至多不會賠本吧？
這篇文字所述，均需你本身當臻品真考核剖析，有什麼疑難可以找你的那些長居美國的伴侶核實，我就不開評論瞭。我也沒有任何勸戒的用意，人各有志，隻是但願那些進來的人，都能開枝散葉，勿忘傢鄉親友，勿忘本身皮膚，就好瞭。
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增補：這個問題實在另有一個簡化方案：
已經在B站上望過一個美國UP主先容，他有一個伴侶，一小我私家全職花瞭兩年時光蓋瞭一棟屋子，然後以50萬美元將它賣失。那棟屋子至多盈利20萬美元，否則他阿誰伴侶不會有阿誰能源往幹。可見，美國建屋子實在並沒有咱們想的那麼復雜，假如你多望幾個相干錄像也能想到，一棟平凡的平房或兩層木頭屋子能有多復雜？
以是，假如不斟酌在美國開一傢有brand影響力的公司，僅告竣養活10名本地員工和投資100萬美元盈利50萬美元兩個目的。這事兒有一個更簡樸更保險的方案：
1、預備，在美國恣意一個隻要不處在鐵銹區的都會，禮聘本地一個至多五年建房經過的事況的領班或工程師、一個華人助理兼翻譯及八名正兒八經的修建工人，註冊一傢公司，無需辦公室，隻要有輛皮卡就行。
2、戰略，公司成立後，買3塊10萬美元以內的地，然後在5個月內（審批1個月、建造4個月）所有的以自有工人自建這3棟屋子，剩下的70多萬美元足夠人機材及一樣平常開銷，無需任何存款。建完一批賣失後再買地建下一批，斟酌到前面你的本金增添，守舊估量兩年內建四批共20棟屋子。也可以中間兼做幾筆舊房收購疾速改革轉售營業進步工人應用效力或以舊房改革為主也行。
3、分工，現場治理交給領班，采購及其它事件由你本身及華人助理一路實現，財政和合同文書等內包給代賬公司和lawyer ，發賣交給中介做，在主體實現後就可以凋謝預約觀光加速發賣。
這個簡化方案最年夜水平地低落瞭風險，它不需求你加任何杠桿，運營才能要求也很是的低。你想想，建20棟屋子每棟賺2.5萬美元很難嗎。就算後面10棟都不賺錢，隻要前面10棟每棟賺5萬美元就行瞭。隻要你肯花時光往相識本地人機材市場，嚴酷按本地每平方英尺本錢來把持且不偷工減料，我想這事兒並容易。兩年後，沒有意就賣失或關閉公司，假如有意也可以租間辦公室，招更多的員工擴展運營。
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